史上最严厉的房地产调控，让各路房地产商深陷融资困局；与此同时，社会资金也在寻找投资渠道。于是，中国的房地产基金风生水起，引无数英雄竞折腰。
2011年，房地产基金进入加速期，融资总规模比2010年的500亿元翻了一番，2012年再翻一番接近2000亿元。
风云际会，谁与争锋？中国第一支人民币商业地产私募股权基金“高和资本”尤为醒目。它让“投基分子”们赚得盆满钵满，在业界与客户心目中树立了风向标的地位，更成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。
让我们看一看，这枚“金手指”指的是什么方向——
地产基金启示录
房地产基金从融资、运营到退出，步步惊心，也充满了令人刺激的新鲜与成就感。
记者｜张襦心
前段时间金融圈流行一个笑话：
“投资者：这个理财产品好吗？
银行：5%的收益率，和存款比合适多了。
投资者：这个信托计划还能买吗？
信托：10%的收益率，保证兑现。
投资者：这个基金能买吗？
基金：股市这么不好，我们俨然跑赢大市70%，并在同行业中收益率名列前茅，今年仅仅亏损了18%。”
就在公募基金惨遭嘲笑的时候，私募房地产基金却“风景这边独好”，甚至有家专注于商业地产的私募抢先在京城冷门的写字楼、商铺市场挖出了价值洼地，让“投基分子”们赚得盆满钵满。这枚“金手指”，便是中国第一支人民币商业地产私募股权基金“高和资本”。
2010年底，高和收购金澳国际，创下当年北京（楼盘）最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大涨逾75%。金澳国际结案租金实现翻番，从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天；最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
就在龙湖等大型品牌开发商将注意力瞄准写字楼市场之后，高和却在“盛宴”高峰再爆冷门，转投一直不温不火的商铺市场。其中位于东三环的高和萃项目曾在去年10月刷新北京最贵商铺纪录，“铺王”单价达28万元/平方米，超过了此前“世茂工三”的24万元/平方米。
两战告捷，让刚刚庆祝完三岁生日的高和在业界与客户心目中，树立了风向标地位，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。以至于经济学家赵晓认为，在中国不动产投资界，如果想紧跟最敏锐的市场嗅觉，有一个人说的话不得不关注，那就是高和的董事长苏鑫。
五大流派
创立高和之前，苏鑫曾在SOHO中国一口气工作了11年，从普通的业务员，一直做到主管销售的COO兼执行董事。尽管他声称自己从来没有卖出去过一套房子，但不妨碍他成功执掌了一支中国最传奇的房地产销售体系。
2009年，苏鑫辞任，华丽转身。像他这样从公司高管投身房地产基金大潮者并非个案，星浩资本CEO赵汉忠、华皓控股董事长张华纲均出身于金地集团(600383,股吧)；新沃资本的掌门朱灿，则拥有17年的多元化金融从业背景。但从时间点来看，苏鑫的启动更为超前。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的相关报告，大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年。
起了个大早的苏鑫，在那个时候，难免会被人问到一个尴尬问题：房地产私募基金与非法集资有什么区别，与房地产信托有什么区别？据说多家主管单位的领导对这个新生事物鉴定完毕后，结论为盘子太小，几乎不值得为此单独制定规范。
然而在美国，房地产投资只有20%来自银行的间接融资，80%以上来自民间直接融资。苏鑫坚信，房地产基金会像电子商务一样，产生“裂变式”增长。2011年3月，他在青岛（楼盘）参加一个商业地产论坛，现场人潮涌动，气氛热烈，已经让一位投行的朋友不由回想起十年前的IT峰会。
果不其然。2011年，房地产基金进入加速期，融资总规模比2010年的500亿元翻了一番，2012年再翻一倍接近2000亿元。井喷契机，正是不断收紧的房地产调控。
早在2010年1月，号称“史上最严厉”的房地产调控便如疾风骤雨般密集展开。
中国房地产行业的资金链非常脆弱，平均负债率在78%。过去房产商的资金，主要来源于银行贷款、占有资金(包括占有建筑公司建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等）、自有资金和销售回款。其中银行贷款和占有资金占总资金来源的三分之二以上。
当银行对开发贷普遍谨慎，房产商只能通过快速销售等方式来回笼资金。此时限购、限贷政策又迎头猛击，成为它们的噩梦。
2011年下半年，万科把自己的发展模式调整为“过冬”。用毛大庆的话说，就是“慎买地、不囤地、不涨价、快速消化。超过10亿的项目必须寻找合作伙伴。”拥有诸多可以变现资源的上市大房企都勒紧了裤腰带，中小房企的日子可想而知。
一方面房产商融资难、很差钱，另一方面，社会上很多资金也在找出路。房地产基金应运而生，引无数英雄竞折腰。
根据中国房地产基金联盟秘书长闫宗成的说法，房地产基金的江湖虽不大，却也分为五大流派：一是以开发商为背景主导发起(或联合设立)的房地产私募基金，如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等；二是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金，如高和资本、星浩资本、永安信地产基金等；三是具有国企和政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会，及北京市住建委试点的公租房保障房基金等；四是金融机构为主发起设立的地产基金，主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金，也包括像国泰君安、中金证券、广发证券(000776,股吧)等券商机构目前都在试水房地产基金；五是以商会、协会为主导发起的基金，如华房基金等。
有统计称独立的房地产基金比例约为50%，有房企背景的房地产基金，则占到30%-40%左右，其余为金融机构背景。但苏鑫认为，像高和资本、河山资本这样真正独立的房地产基金并不多，估计不会超过20家。大部分所谓的独立基金背后，依然是房产商或者金融机构在主导。
金地是国内房地产基金的先行者，早在2008年初，就宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，只不过该基金为美元基金，未免受制于外汇管制。2011年金地又通过稳盈、稳实等几支人民币基金，密集地对武汉（楼盘）、深圳（楼盘）、长沙（楼盘）等地项目进行了多期募集投资。
房产商涉足房地产基金，说到底，最直接的诉求都是拓宽自家企业融资渠道。不专业、利益输送，也是这种模式一直被诟病之处。
对此苏鑫持不同看法：“中国的金融市场还没有市场化，想让房地产基金完全市场化，做得很大很红火，不太现实。它一定要伴随两个行业的发展，一个是房地产行业，另一个是金融市场化。开发商做基金是一个阶段的特定产物，就像我们原来说建筑商做房地产一样。可能5年以后，机构投资者越来越成熟，它会自然而然地要求房产商与基金必须分置。现在我还是比较乐观其成，这个蛋糕首先需要大家一起做起来。”
不走寻常路
“临危”崛起于宏观调控的房地产基金，服务的目标，自然以被调控的住宅市场为主。
“从整个行业粗略来看，可能住宅占整个房地产市场基金80%，商业地产只占20%。2010年和2011年，是住宅市场最缺钱的时候，做债容易，风险小，生意模式很容易建立，想象规模也比较大。当时可能90%，甚至95%的基金都是集中在住宅市场，比如中城联盟基金近100亿的规模，诺亚做的基金号称也上百亿的规模，都是以住宅为主。”
但高和却对商业地产项目更感兴趣。3年多时间，高和在北京和上海（楼盘）中心区域拿下的全是商业地产项目，分别为北京的凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇（高和睿），以及上海的中华企业(600675,股吧)大厦（静安高和大厦），收购资产规模超过60亿元。
苏鑫表示此乃惯性使然。“很多人原来就是做住宅的，基于惯性，改做基金之后，依然会偏重住宅。我原来在SOHO做的是商业地产，出来以后，肯定还要继续做商业地产。”
更重要的是，他发现当时商业地产的价值正被低估。他当时对北京的写字楼市场做过一个非常深入的调查，赫然发现，由于住宅市场的暴涨，北京80%公建立项写字楼项目都转为了公寓项目，供应减少意味着什么，不言而喻。
身为基金，光找到项目，只能说向成功迈进了第一步，第二步取决于是不是有能力募到钱，这是诸多有基金梦想的创业者集中折戟之处。
金地集团前总裁张华纲人脉极厚，离职后成立基金，也颇为募资闹心，不停地飞往各处，去拜会各种有钱人，说服他们加入到LP（有限合伙人）。
“商业地产金融实际上在中国是非常不完善的，因为中国的房地产金融是基于住宅这个行业十几年发展起来。投住宅的人投机性很强，包括银行也一样，给你的开发贷就是两到三年。所以投住宅的钱都是短钱、小钱、快钱，但商业地产正好相反。从拿土地到建好可能得5年，运营期3到5年，加在一起差不多8年时间。就房地产基金的实质而言，成熟的房地产基金应该追求的是长期股权投资价值和持有价值，财务投资人应当以大型机构投资人为主。然而在国内的LP中，机构投资者普遍缺失，融资主要是依靠民间资本。如果给你钱的人都是很短期的行为，你就没法保证以一个长期的心态去运营。”
苏鑫亲眼见证一家与高和共同起步的基金，还拥有房产商背景，想融机构投资者的钱却一分钱没融到。两年后，这家基金关门大吉。新基金没品牌，拿不出有说服力的投资业绩，机构不知道它能不能挣钱，这是行业面临的普遍问题。
幸运的是，高和在“生存期”不仅募到了钱，还用业绩证明了自己。2012年，静安高和大厦项目终于吸引到了机构投资者。虽然按苏鑫的说法，还没有达到他更长远的目标，至少已实现破冰之旅。
资产精装修
“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。”若要用一句话来概括现在房地产基金的境况，狄更斯在《双城记》中的这句名言恐怕最合适不过。站在这个光明与黑暗的结合点，房地产基金从融资、运营到退出，步步惊心，也充满了令人刺激的新鲜与成就感。
在资本市场发达的地区，商业地产的持有者可以通过出售给上市公司或者REITs(房地产投资信托基金)实现退出。比如香港的REITs，整个信托基金可以存在80年，信托单位可以在交易所买卖。
但在中国，商业地产的投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事，讲了5年，还犹抱琵琶半遮面。苏鑫认为，如果没有REITs的支持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能还是一个散卖的时代。
在SOHO浸淫多年的苏鑫，对商业地产散卖有什么后果，烂熟于胸。
“商业地产本身只是空壳子，这个生产资料最后能产生什么样的效能，不是由壳子决定的，而是由租客决定的。谁用这个壳子，决定了这个壳子最终值什么样的价钱。商业地产散卖掉以后，资产管理是相当难的，大的商场散卖掉以后看不到一个成功的案例，就是因为小部分投资人的利益机制、利益取向不一样。导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高。如果市场上单一人持有的写字楼可以租到5元/平方米/天，散卖肯定会拉低租金，只能租到4元/平方米/天。”
苏鑫为只有散卖一条路的商业项目，重新设计了一个游戏规则，名曰“资产管理精装修”。简单地说，就是业主购买了房子后，高和会把资产管理权拿过来，成为唯一的管理人。
“当时我们讨论来讨论去，首先名字就不能太复杂。有人一拍大腿，干脆叫‘资产精装修！’就像买精装修的住宅一样，拎着包进来就可以住了，提供全方位的服务。核心原则就是租金只能交由高和管理。统一出租管理、统一物业管理、统一流动性支持，鉴定投资人的回报率。”
想把出租权从业主手里拿过来，取得他们的信任，可不是一件容易的事情。光推演规则就进行了很长时间。
苏鑫理出的逻辑是：“既然业主现在不相信我，让他拿出所有的出租权不现实，那么拿出半年的出租权行不行？我们可以在签约之后给他房价上的优惠，来吸引他来签。如果说这个资产应该租6元，是散买业主的话，我们可能享受的只有5元。但是有了这个规则可能会租到5.5元，这个资产价格就相当于涨了10个点，因为商业地产的价值是由租金来决定的。业主一想，反正就半年，我先试一试，反正现在我也没吃亏。不行半年以后我再拿回来自己出租。”
资产管理和运营很难，苏鑫提出只用半年时间把租金运作到5.5元，有点把自己往梁山上逼。但他敢这么做，是因为他认为自己的推演符合逻辑，用专业能力判断它是对的。
当他把推演铺开到现实中，发现90%的业主都认同这种规则，100%的人只要签了协议都会执行。因为很多投资人都买过商业地产，在这之前都没有达到他想象的预期，知道散售之后有很多风险。
“资产精装修的核心说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定，我会给两个点左右的处罚。这个罚则，实际上相当于一个筛子，把认同资产管理的人筛进来了。而且在筛之前，我们还全面做了一道过滤，80%都按层销售，并没有一套一套地卖，就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念，抗经济波动的风险能力比较强，这在后来也起到了很大的作用。”
作为试验品的金澳国际，高和购买的时候接近现房，当时的市场租金只有4.5元平方米/天，运用了这个游戏规则，2年之后租金达到了8元（其中市场整体上扬贡献了50%）。
百变大咖
在欧美，主流房地产基金按风险类别及特征，分为短期的增值型基金，持有时间一般是5年；核心型基金，就是所谓长期持有，最终通过房地产信托投资基金(REITs)退出。
但对国内的商业地产基金而言，尽管国外已有现成而丰富的战斗经验，但国内基金们依然发明了各种小米加步枪式打法：招式不管好看，够用就行。
背靠复星、阿里巴巴、易居、苏宁、巨人、万达、均瑶、华谊兄弟(300027,股吧)等多家民企的星浩资本，就似乎忘了自己是个基金，化身“开发商”，直接介入拿地开发环节，瞄准了城市综合体。这条战壕，从前一直是万达、华润、凯德、中粮、万科、恒隆、宝龙逐鹿之地。
酷爱学习、读完了中欧国际工商管理学院EMBA的苏鑫，则更为学院派。
“增值型，高和已经做得很成功。核心增益型，高和已经开始做了。星浩做的实际上也是核心增益型，只不过国外基金你很难看到它介入开发环节。”
金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的约5 亿元人民币的封闭基金。尽管资金规模很小，但这种运作模式，已被媒体命名为中国的“铁狮门”。
而增值型基金，则被苏鑫赋予了一个更为宏观的使命。
“以前都认为增值型基金是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实际上在中国不一样。再往前推进，对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代，土地很少，像静安都没有土地了。这个时候城市要发展，就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说，则是把这个资产改造以后怎么赚钱，降低风险就必须提高资产的水平。2012年10月，我们收购了位于上海南（楼盘）京（楼盘）西路静安寺商圈的中华写字大厦以后，花费了上亿元，对大堂、过道、机电、电梯、空调、外立面都进行了改造，将这座老楼打造成精品写字楼。望京那儿很破的一个楼，我们加了一个非常跳跃的红色，让人感觉赏心悦目；东三环很简单的一个底商，我们把它变成一个大红灯笼，它又不一样了。商业的本质应该是让人感觉到舒服，把尊重人的需求作为第一位，城市发展的目的也应该是让城市更宜居，而不是环境污染、交通堵塞、强拆和民怨。”
重塑新装对高和而言，仅是小case，他们在酝酿更大的梦想。
过去三十余年中国的城市化进程，无疑也留下了太多的遗憾。其中一个问题便是城市低质的复制扩张，使城市看起来光鲜但不宜居了。
例如已在北京、上海等大都市出现的“大都市病”。高昂的房价，糟糕的交通，以及今年初北京极其严重的雾霾天气，这一切都在成为城市化进一步发展的阻碍。城市应该是适宜人类居住的地方，而不是相反。
而在中央政府提出“新型城镇化”之后，高和希望在自己的领域为此奉献一份力量。“新型城镇化，就是城市的重构！城市道路需要重构，城市的街区需要重构，城市的广场需要重构，让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。” 苏鑫如是称，“我们认为，至少未来在现有城市改造方面还大有潜力可挖，甚至可以为新的城镇化提供更大的空间。‘大都市病’的蔓延或许并不是因为其大，而是在于其大得过于低效了。”
这一城市改造过程中也蕴藏着巨大的商机，苏鑫将之称为“楼宇经济”。
核心城市已无存量土地，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。
例如，核心位置商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。“楼宇经济”一方面改变了城市面貌，另一方面也促进了经济发展。
“我们希望，未来的建筑是精致艺术气息的建筑。未来的城市是宜居的精品城市。”这或许，就是苏鑫更为长远的梦想。
苏鑫：在起始点“寻求改变”
如果某个人想创业的话，首先要问自己，这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择，是做自己真心喜欢的事情，遇到坎坷的时候，你才会把它当作动力，认为这是上帝在考验我，给我一个打磨自己的机会。
记者｜张襦心
有部电影剧本写道：“一个农村青年来到了北京不自量力，想平等地和城里人过同样的生活，可是他身无分文，怎么办？只好白天出去找工作，晚上就爬到屋顶，拉开睡袋，一边数着星星，一边憧憬着未来，慢慢地微笑着就睡着了。多年后他已成为一家大型房地产公司的高管，买了摩天大楼的Town-house，但仍然习惯睡在屋顶。”
高和资本的董事长苏鑫说：“我刚创业那会儿的状态，特别像这个‘睡在楼顶的农民兄弟’。”
下半生要做自己喜欢的事情
《新民周刊》：我采访过多位40岁创业者，其中有位前企业高管告诉我：这个年纪出来创业，是对自己人脉、积累、个人信誉、体能、心态的全方位考验。从前他有非常大的办公室，创业后不仅办公室很小，出差专挑便宜的经济型酒店，社会地位也不一样。如果不是真心想做点什么，心态肯定会不平衡。您在成立高和之前，位居SOHO中国的COO兼执行董事，毅然决然走出来，是否也有同感？
苏鑫：创业的基本是两类人。一类没什么积累就出来了，年轻，什么都不怕，另一类拼的就是积累，尤其以40岁以后创业的最有代表性。刚出来的时候，就有朋友跟我交流过，创业前三年是生存期，生存靠的就是以前的关系、信用、积淀，还得拼身体。等到后三年稳固期，才是拼团队。
刚开始创业的时候，还在华贸中心，办公室5平方米，只有我和吴锋两个人，对怎样组建房地产基金也不很清楚，但充满了热情。
为了找项目，我们坐着地铁，到处看地铁上盖（即在地铁站上方与地铁出入口连通的商务或住宅大厦）有哪些楼在建或者已经建好了。我人脉广，哪个项目好，一看开发商是谁，找到关系就跟他谈。
为了找钱，我整天在华贸的咖啡厅里泡着，每一天都得喝十几二十杯咖啡，见七八拨人，喝得后来查出已经骨质疏松。现在想想自己很像“睡在楼顶的农民兄弟”剧本中的故事，作者是我的一个朋友，他说这部电影是想让普通人看到自己也能做到，但最关键的是在起始点时就有“寻求改变”的决定。
所以如果某个人想创业的话，首先要问自己，这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择，是做自己真心喜欢的事情，遇到坎坷的时候，你才会把它当作动力，认为这是上帝在考验我，给我一个打磨自己的机会。如果创业不是自己心底的选择，是外界压力强加给你的，遇到了坎坷就会抱怨、懊悔，最后你不可能成功。
《新民周刊》：您辞职的时候，媒体上还是有很多揣测的。估计您当时经常会遇到这个问题：为什么放着好好的上市公司董事不做，出来闯市场？
苏鑫：不仅媒体，我读中欧时有个内蒙古的同学，平时不爱说话，2009年底得知我创业了，特意坐火车来北京，非要请我吃饭。碰杯之后，第一句话就是：“被潘总辞退了，也要放宽心，天下的事再大也会有朋友帮你撑着。”
其实我是在40岁不惑之年，去了一趟青海，在广漠大草原，仰望天空，看着群星璀璨，突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远的去看，看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候，就会想要追求有鲜明个人印记的事业，做自己喜欢做的事情。在40岁以前，想不到未来，也没有时间去想。很多人为什么40岁出来创业，我想这可能是种现象。
《新民周刊》：此情此景，想必很多人都会产生刹那顿悟，但一回到熟悉的生活环境中，往往又打消磨了想改变人生的冲动。您是怎么走出来的？
苏鑫：人做任何事情都需要一个理由。首先是心底里的愿望，接下来就开始博弈了。我拿了一张纸，像做SWOT分析一样，列出各种机会、风险，总有10条出来的理由，10条不出来的理由，很难评价孰重孰轻。最后推了自己一把的，还是直觉，是自己想出来。
我给潘总写了一封辞职信，信写得很长，很动感情。潘总看完马上约我谈话，问我是不是在工作或待遇方面安排得有不妥的地方？我很坦白地说不是工作和待遇方面的问题，而且我从来没跟他提过一分钱待遇问题。在职位上，我已经是执行董事，对职业经理人而言也已经做到头了。我就是想创业，觉得现在是实现这个梦想的最后的机会。区别只不过潘总以前是20多岁创业，我是40岁。
由于潘总的挽留，我们前后谈了三个月的时间，这三个月也是我逐步坚定信念的一个过程。
《新民周刊》：很多房地产公司高管离职的时候，多少都会跟原公司有些冲突，或者跟以前老板有竞争，甚至把队伍挖走。但您不仅没有这些龃龉，也没带走一个人，没用过SOHO的任何一个资源。潘总后来还专门写了一篇博客《送苏鑫》 ，文末说：“希望你半年之内能再回来，我们等着你。”
苏鑫：我看这个博客的时候，是在内蒙的额济纳旗沙漠。看完之后，面对一望无垠、看不到任何动植物痕迹的戈壁，想到潘总对我不薄，真的流下了眼泪。在SOHO中国11年，从小公司一步一步做起来，我和潘总很多东西都互相比较认同，建立了很深厚的个人感情。
等过了大半年，我发现很多最早的生意伙伴，如果跟我不是很熟，都会或多或少到网上去搜索一下。那个时候，网上关于我的文章并不多，这篇博客对于建立我和别人之间的信任，给了我非常大的帮助。
前三年，后三年
《新民周刊》：您做人民币地产基金是最早一批，很多基金都是2010年以后慢慢起来的。从方向来看，从房地产公司出来，往下端走做代理风险小，也是很多人的选择，往上端走则是一个挑战。为什么您那时就想做基金？
苏鑫：我是做房地产的，出来做的还是应该和房地产相关。房地产在中国，说到底还是资源行业。最核心的两个资源，一个是钱，一个是土地。土地是政府垄断的，钱当时感觉到慢慢应该要市场化了。因为外资的基金，实际上5年前就在某些城市商业地产的并购中，大行其道，只不过外资基金钱是境外的，出口也可能是境外的机构。我感觉那个时候房地产已经开始限制外资投资，但它又需要钱，金融市场也在往前走，基金的机会肯定会有。而且基金在行业的上端，可以以小博大。现在回过头看，那个时候的判断是对的。
《新民周刊》：您的第一桩生意，是怎么谈成的？
苏鑫：创业有时候偶然性还是挺大的。第一步先要生存。再往前推，就是你能不能找到第一个生意。
第一个项目，是源自我以前在SOHO的时候管销售，因为我们销售能力比较强，毛大庆（楼盘）在凯德还没走之前，说他们有一个项目，看看销售能不能交流一下。结果约好了他没过来，一问原来是已经辞职准备去万科了。通过他，安排认识了凯德的销售经理。我创业没多长时间，这位销售经理给我打电话，说他们有一个底商，问问我愿不愿意投，我就去看了。就在朝内大街老外交部的正对面，现在叫凯德华玺，上面是公寓，下面是商业。当时他们商业的报价比公寓还便宜。我就想，这可能就是个机会。要么就是住宅的价格有泡沫，要么就是商业价值被低估了。
凯德的底商以前他们散卖过，发现控制不了小业主，经营得乱七八糟，有的还租不出去。住宅客户的意见也挺大：本来说是提供底商服务，结果全是代理公司。
新加坡人很严谨，觉得这种模式有问题，就想能不能卖给基金，但是有条件，我必须保证经营好，为上面的业主服务。
这个自信我还是有的，把底商需要的银行、咖啡厅、美发、茶馆等招租招满，分成了两个资产包。因为一套一套散卖，肯定控制不了小业主。星巴克租金低，可能过段时间就换成其他的。如果星巴克旁边也是他的，资产包里有租金低的，有租金高的，他轻易不会换。
西边的资产包，我卖给了一个鄂尔多斯（楼盘）人，那个时候鄂尔多斯还是如日中天的时候。隔了两个月，他又找了两个朋友，把东边的也买走了。等于他们几个人成立了一家投资公司，全部吃了下来。经营得非常好，到现在租户都非常稳定。
基金除了要找项目，还要融资。那么钱是怎么来的呢？
通过以前有信任关系的朋友，请他们吃饭，来说这个事情，有三个都说要投我。当时北京有太多的项目在建，又有钱，所以我前三个月觉得很充实，感觉做这个事很容易。当然后来这三位最后一分钱都没给，但反过来想，假如前三个月我遇到的不是这些乐观的信息，情况可能就不一样。至少他们这么说，我也相信，还是有价值的。
我最大的一个投资人，是同济大学的同学，我们互相知道对方，没有深交。我出来小半年的时候，他突然通过另一个朋友给我打电话，说来北京了，吃个饭。正吃着涮羊肉，他说准备给我投资，两人一拍即合，很快他就把钱打过来了。
《新民周刊》：2010年上半年，北京的住宅市场还是如日中天。房地产基金，90%都会选择做住宅，您为什么最后定位商业地产？
苏鑫：机会和思考，两个都很重要。凯德华玺给了我很大的启发，商业地产的价值被低估了。我让吴峰把2008年1月1日到2009年9月30日所有能查到的商业地产预售证查一查，发现有79%的商业地产项目和预售的，都变成住宅销售了。我当时就有一个判断，一定在某一个时间点上，商业地产，主要是写字楼，供应量很少，于是毅然决然的就只做商业地产。
2011年，北京的甲级写字楼涨了73%，平均涨了50%以上，应验了当时的判断。
《新民周刊》：作为中国首支人民币商业地产私募股权基金，高和创造了很多第一，中莎广场被媒体称作“2010民间资本第一投”，金澳国际为2010年北京最大的商业地产并购案，第一个提出了“资产精装修”模式，第一个提出“安全性资本”概念等等。回首这三年多时间，您对自己有什么总结？
苏鑫：三年的时间是个基本长度，就像跑马拉松前先跑1万米，跑了才知道自己半斤八两。如果给这些年的经历打一个分数的话，我还是比较满意。首先这个大的方向是我喜欢做的。第二，这个行业对我人生的历练，包括认识我自己，都提供了一面非常好的镜子。
《新民周刊》：从商历练对您而言意味着什么？
苏鑫：我看过一本书《商道》，讲的是韩国的相当于清初时期的时候，有一个人，靠跟清朝的政府做生意，倒卖人参慢慢发家，成为当时朝鲜的首富。他悟道以后，就把所有的钱都捐了出去，自己出家了。在他整个做生意过程当中，讲了一个特别深刻的理念，就是他信仰佛教，发现从商也可以悟道。这跟我们以往的认识是背道而驰的，我们一般认为商人都比较唯利是图，跟宗教不搭边。后来我想他有一定的道理，悟道有两种类型。一类是所谓的高人，天性非常好，就像六祖一样，一个字不识他也可以悟出道来，但这样慧根极深的人毕竟是极少数。那我们普通人怎么悟道呢？是靠极艰难的环境，在最极端的时候，对人性的拷问。所以同样的爱和恨，从商的人和普通人感受是不一样的，从商对人的历练更深刻。
《新民周刊》：如今高和已经再上一个台阶，对您提出了什么样的新挑战？
苏鑫：如果你准备出来创业，前三年非常重要，生存是第一位的。生存以后你要发展，发展的时候对体能的要求、精力投入比以前还要大。因为以前考虑的问题比较简单，我只要能活下来。但现在的目标更远大了，变成一种模式，可扩张，可持续，这时候就需要重新整合资源。而上台阶是最需要精力的投入，花的精力比以前还要大，我感觉比刚创业的第二年、第三年更累，想要规律的生活更难。
活得品质高，也是人生的追求之一
《新民周刊》：您尝试过什么样的解压方式？
苏鑫：我以前在深圳一家设计院工作，有个同事和我的体能当时差不多。十年以后我再见着他，他还是国家一级运动员的水平，经常参加马拉松比赛，铁人三强赛。我向他请教，怎么能坚持跑步呢？他说我给你讲任何技巧都没有用，你坚持每周跑三次，坚持三个月以后我再告诉你，怎么才能够继续坚持。三个月以后我就不找他了，因为我已经形成一种习惯了。现在我有一段时间没有跑步了，还需要再恢复这个习惯，去调整自己的状态。
《新民周刊》：潘石屹曾“剧透”，您不买电视、不买汽车，挤地铁上下班。酷爱学习，视时间为生命。在SOHO的时候，有位调皮的同事还给您起了个外号叫“陪你到十点”，因为您每天晚上都会组织大家学习到十点。现在还是这样吗？
苏鑫：公司管理、时间管理、与人谈判、写文章、做演讲，这些都是艺术，没有定式，只有靠不断提醒自己练习提高，才能保持进步。否则稍不留神，水平又退回原地了。不过最近长盛开导我，人要活得有意思需要恋物。他说中国古人生活品质高，从美食到家具，从书法到音乐都很精通，品位了得。建议我先恋个物件，这样寄情于物，生活就更有意思。他说的让我思考，活得品质高也是人生的追求之一吧。不要忙碌得没生活了。他喜欢古家具和玉器，虽然我还没有太多的时间和精力去研究收藏，也做了一些好玩的东西。比如我和许洋合作搞了一个沙龙2049。2049是什么东西呢？就是推想建国100年以后，中国各个环节会变成什么样子，请专家来讲。这个专家不是简单的公知，他必须要有建设性。我们在上海做了一次，可能坚持一年之后，最后会出一本书，这样的事情就是我喜欢的。
《新民周刊》：2012年1月9日，任志强发的一条微博迅速被转发评论数百遍。他说：“长盛组织了个弱智的班子，拍个弱智的片子。让我当个弱智的演员。”并点名“下一场是小潘上船了”。这部2012新浪视频首部微视频科幻大片《2012是真的》，高和是投资方，您与著名财经主持人姚长盛、任志强、潘石屹友情出演，后来你们又拍了《拆弹专家》系列。当时是怎么想到要去拍财经微电影的？
苏鑫：这个起因是跟我有很大的关系。那是2011年末，我不想搞那种劳民伤财的年会了，就是想做点好玩的事儿，取代公司年会，还能跟朋友们分享快乐。于是我把好友陈彤、姚长盛、张映光拉到一个四合院，大雪天，四个人吃着道家菜，喝着白酒，一通瞎侃。聊着聊着，就想到能不能拍一个视频，跟微博连起来。想微博传就得找名人，我认识的就是老潘、任志强，所以他们俩就出镜了。当时任志强只知道要拍电影，还不清楚拍什么就来了。
这是我们第一个财经剧，后来有品牌了，又拍了八部《拆弹专家》，微博上不少知名人士都参演了。现在我们又在酝酿新形式。选一批专家，每周把他认为当周最想点评的财经事件、财经观点，通过微信发给长盛，长盛最后选出八个人。这些专家不再以本人形象出镜，比如我可能就是“功夫熊猫”，一边打着拳一边说。
《新民周刊》：在《2012是真的》这部戏里，有些问题颇见功力，比如长盛就给任志强挖了一个坑：“如果除了亲人，再选择一个人带上船，挑谁？”任志强的答案颇为感人：“我愿意给没有人照顾的婴儿，因为它是一个新的生命，也许他就是我们的未来。”像这样的对话，是你们提前设计好的吗？
苏鑫：长盛说财经微电影是对财经题材严肃的玩，金岩石认为是在不阅读又希望长知识的时代，用专家之口趣味地表达点滴知识。在我看来，则是在设定财经话题的情况下，由专家用自己的观点表白，且说的只能是常识，所以它没有事先设计的台词，全部是临场发挥。
房地产基金全球走秀
近20年来，北美地区的REITs收益最佳，欧洲次之，亚洲REITs的平均收益最低，但仍高于股市回报率。
记者｜金 姬
迄今为止，已有20个国家和地区制定了REITs的法规。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国都已有REITs上市。据不完全统计，近20年来，北美地区的REITs收益最佳，欧洲次目前，在国际上最流行的房地产基金形式是起源于美国的REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金），在中国香港地区被直接叫作“房地产基金”，在日本和中国台湾地区则被译为“不动产投资信托”。简单来说，REITs是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
美国：地产信托130年
可以毫不夸张地说，没有REITs，就没有美国商业的今天，美国整个房地产业也会呈现完全不同的格局。REITs不仅让普通人参与各类地产投资，也解开了各行各业对于物业投入的沉重枷锁，将“不动产”变为动产，减免大量税费，获得快速发展的动力。
REITs的前身是1883年的波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），因出现在美国马塞诸塞州又被称为“马萨诸塞商业信托”（Massachusetts Trust）。当时依照税法，投资者成立信托形式的公司可以避免双重征税。
1960年，艾森豪威尔总统签署的《国内税收法》规定，满足一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这也是最初的房地产投资信托法。但此时REITs被设计成一种长期的、被动的投资工具。法规限定只允许设立权益型REITs（Equity REITs），禁止主动转手所拥有的物业。由于存在诸多限制，REITs发展较为缓慢。直到1965年6月，美国纽约证券交易所才有第一支挂牌的REIT——“大陆抵押投资”（Continental Mortgage Investors）。
1967年后，抵押型REITs出现并快速发展，其利用短期资金提供中长期抵押贷款，短期资金到期后发新债还旧债，最终使得资金成本超过项目的投资回报。因为美国次贷危机而被全世界熟知的“两房”——房利美（联邦国民抵押协会）和房地美（联邦住房贷款抵押公司），主要业务就是抵押型REITs。
1970年代中期美国经济衰退，房地产泡沫破裂。在此背景下，发展较快的抵押型REITs也开始暴露风险。此外，当时的法律对REITs资产的买卖限制较多，因此REITs优化投资组合，分散风险的能力较弱。宏观经济背景和基金自身缺陷导致了REITs市场规模出现萎缩。进入1980年代后，REITs调整了投资策略和理念，开始使用股权资产代替抵押资产，降低负债比率，通过多样化投资降低组合风险，行业才从谷底渐渐复苏。
1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接参与经营与管理。法案提高了REITs的经营效率，使REITs持有人和管理人的利益趋于一致。在此背景下，REITs规模得到了扩大，在1988年突破1000亿美元。1990年至1991年间，房地产受宏观经济拖累，房价跌幅较大。银行出于风险控制考虑，收紧房地产贷款发放，一些资金链告急的地产公司逐步介入REITs获得资金。
进入1990年代，REITs的不断创新和允许养老基金投资使得REITs的发展空间得到进一步拓展，其数量和规模扩张显著。美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的96.1%。每个REIT 根据各自的专长选择投资领域。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，超过总投资的74%。
美国REITs一般采用公司或者商业信托的组织形式，而大部分REITs采取公司形式。REITs在市场上的平均存续时间为8年5个月，最长达28年7个月，最短的也有6个多月。据美国房地产信托协会（NAREIT）公布的数据，截至2011年1月底，美国上市REITs共有153个，总市值为3890亿美元。1987-2006年间，美国所有REITs的平均收益为12.47%，而权益型REITs的平均收益为14.08%，与众多证券指数表现基本持平。
经过130年的发展，美国REITs有着非常完备的资产组合。如美国最大的零售公司西蒙地产集团（Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”），旗下有四种不同的产品平台，囊括远郊、近郊、大都会区和社区的不同零售物业类型。医疗产业REITs的龙头老大“健康护理物业投资公司”（Health Care Property Investors，纽交所代码“HCP”），旗下物业就包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼五种不同产品。
除了商业、住宅、工业、写字楼等主流REITs，美国人还常常别出心裁，将一些意想不到的资产打包成REITs上市，如林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场和信号塔等。甚至连监狱，都有美国人在琢磨要不要做成REITs——在某些犯罪率高的州兴建一些监狱，出租给政府获取稳定租金，也是一种稳健的投资。
欧洲：发展缓慢
美国REITs其实效仿的是19世纪20年代荷兰创立的投资信托制度，这也是为什么美国在推出REITs后，第一个跟随的国家就是荷兰。荷兰在1969年确立了类似于REITs的制度，但限制更多，所以直到20世纪80年代才全面推行REITs。由于荷兰没有规定REITs必须上市，所以大多数REITs都处于私募状态。2012年，荷兰金融监管部门AFM开始考虑直接监管私募地产基金的可能性，因为荷兰1/4私募地产基金存在误导消费者、资金管理不善及为投资者提供不适当信息等问题。
除荷兰外，其他欧洲国家的REITs起步都很晚，大概是因为美国REITs在上世纪90年代才真正繁荣起来，欧洲市场才关注到大洋彼岸的这一新型金融工具。比利时1995年立法推出REITs，法国直到2003年才实行，而英国和德国更是等到2007年才涉足REITs。有趣的是，英国迅速成为继美国和澳大利亚的第三大REITs市场，而德国却因2009年经济低迷而导致大量地产基金破产清算。
现如今，许多欧洲国家对于REITs仍然处于观望状态。
澳大利亚：全球第二
REITs在澳大利亚被称为上市地产基金LPT（Listed Property Trusts）。第一支澳大利亚地产信托基金General Property Trust，于1971年4月1日在澳大利亚证券交易所上市。
澳大利亚LPT的发展轨迹与美国较为相似，在1970年代和1980年代经历了缓慢的增长期，自1990年代起，开始吸引投资者的注意，在此期间快速扩张。澳大利亚LPT市场已成为世界上第二大REITs市场，约占全球的12%，年回报率平均达7%至10%。
澳大利亚LPT包括工业类、办公类、住宿/度假类、零售类、多样类。从1990年代开始，LPT的资产组合从地域上或者房地产类型上的多元化资产组合转变成专注型的房地产组合。这期间在澳大利亚证券交易所新上市的LPT都专注于某一类型的房地产资产组合，投资集中于特定房地产市场中。以房地产类型的分布计，零售LPT是最大类别，占LPT市场总资本的47%。
如今，澳大利亚的REITs规模超过1000亿澳元（约合人民币6338亿元），共有70多个上市地产基金。
亚洲：后来居上
亚洲目前有138支REITs，总市值超过1180亿美元，占全球REITs市场的12%。
最早出现REITs的亚洲国家是日本，由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。日本在2000年11月修改了投资信托法，准许投资信托资金进入房地产业，2001年３月东京证券交易所建立了REITs上市系统，上市门槛50亿日元，同年11月2家REITs首次上市，建立了亚洲第一个REITs市场。
从2004年下半年开始，低迷了13年的日本房地产终于出现回暖迹象，带来这股暖风的正是以REITs为代表的国内外资本。东京5个开发程度最高的商业区地价，2004年出现14年来首度上涨，显示对于地产的需求再度兴起。仅2012年一年，日本REITs就涨了80％。今年1月，日本政府还计划设立一个规模为1000亿日元（约合人民币62.12亿元）的房地产投资基金，以促进房地产业、拉动国内市场的发展。
与日本相比，新加坡的REITs市场发展灵活、富有弹性，展现出强烈的本地化特色。自2001年正式引入REITs，新加坡的本土资本即开始运用这一新型工具进行房地产投资，并迅速扩张且发展出本土的特色，尤其在大型商业地产的运作中展现极强的竞争力。据相关数据统计，新加坡REITs的平均股息收益率约在5％－6%之间。
中国香港地区的REITs起步较晚。2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》， 2005年11月才有第一支房地产投资信托基金在香港联交所挂牌交易。
当日本经济不景气时，新加坡和香港的REITs市场曾被外界寄予厚望。就现阶段看，新加坡REITs由于起步较早，在管理和经营规范性方面具有更多优势；但香港REITs因为背靠内地市场优势，在成长性方面更被看好。惠誉国际评级（Fitch Ratings）曾指出，新加坡上市REITs所拥有的地产通常在建造和维护方面优于香港REITs；香港上市REITs在多样化方面的表现强于新加坡REITs；如果考虑地段和租约质量因素，则新加坡REITs又优于香港REITs。瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇指出，香港与新加坡属于两个不同竞争力的REITs中心。香港地产市场流动性较高，地产项目容易套现，地产商未必需要以REITs方式融资。不过，香港邻近内地，内地房地产物业不易套现，方便经由香港市场打包REITs上市
