摘要：苏鑫表示，在招租后，高和资本依然会将该项目零散销售给投资者。因为进行升级以后，租金水平会提升，而带着租约销售给投资者，能够获得更好的销售价格。

文/来源：顾菁

在二手房交易大于新房市场的趋势日趋明显的存量房时代，一线城市的核心区域商用物业成为各大地产基金的热门之选，仅今年首季度上海大宗物业投资便同比上升23.68%。

二手交易量远超一手

在中国一线城市中，上海已率先进入到房地产“存量时代”，即二手房交易量将远超一手住房。21世纪不动产的数据显示，今年前三个月，上海一手商品住宅成交面积为309万平方米，而二手住宅成交量已达895万平方米，接近2012年全年新建商品住宅939万平方米的成交量。而2012年上海二手住宅成交面积达1540万平方米，远超一手住宅成交面积。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申告诉记者，2006年上海房地产市场的二手房成交量已超过新房成交量。随着可售土地减少及城镇化的进一步完善，这一现象日趋明显，2012年上海楼市中二手房成交套数已达71.9%。

高和资本董事长苏鑫指出，过去十年，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，但随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主的“存量时代”。而类似黑石、铁狮门等基金化运作模式，将在存量市场中，迎来快速发展机会。

中国指数研究院的报告指出，在城市核心区域几乎没有新的土地入市，核心区域商办物业已近饱和，而房地产市场将进入结构化调整。值得注意的是，除了现有商用物业，上海核心区域如静安区未来商办项目的供应极其有限。一些欲进入上海市场的地产基金便选择通过并购的方式进入上海商业的核心区域。

加速布局一线城市

DTZ戴德梁行提供的数据显示，2013年一季度，上海大宗物业投资市场总成交量（包含土地及物业，单笔交易额大于1000万美元）达37宗，同比涨幅达23%。成交金额较去年同期涨幅明显，达98.74亿元人民币（约15.85亿美元），同比上升23.68%。

3月，新加坡开发商吉宝置业中国（Keppel Land China）宣布，其联合旗下的房地产基金管理公司首峰资金管理有限公司，以收购项目公司80%股份的形式，从摩根士丹利手中收购了位于上海浦东的综合体项目金桥国际商业广场。

同月，MGPA亚洲基金Ⅲ号（MGPA Asia Fund Ⅲ），以2.635亿元人民币，从崇邦集团手中，成功收购位于上海嘉定区的新落成甲级办公大楼上海嘉亭大厦（jTower）。

还有年初，李嘉诚旗下的ARA（Asset Management Limited）地产基金从新加坡腾飞集团（Ascendas）手中，以19亿元的价格收购了上海延安路上的海洋大厦。

MGPA亚洲区行政总裁宋俊彦公开表示，“中国将继续成为MGPA的投资焦点，我们看好其一、二线城市的零售和商业物业投资。”

而国内基金也不示弱，近日，高和资本以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，更名为静安高和大厦并正式公开对外招商。这是高和资本在上海的首个收购项目。

三年间，高和资本已收购6个商办物业项目，管理资产超过60亿元。其对中华企业大厦的收购则是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。苏鑫透露，高和资本一直非常关注上海市场，并且半年内还会在上海核心区域收购新的项目。

直接融资发展迅猛

苏鑫介绍，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资占比快速上升，其中，信托余额是6800亿元。而地产基金发展速度迅猛，规模预估有近千亿元，其中，专业的机构占比达55%。除了开发商和金融机构衍生出来的基金公司之外，市场上的专业机构也在快速增加。

高和资本发言人冯威表示，高和资本在收购后，对其进行改造升级，并重新进行业态调整和招租。重新规划以后，该写字楼档次会提升，达到国内甲级写字楼的标准。项目目前已经完成大堂和招商中心的装修并开始正式招商。很快就会进行外立面装修，目前正处在政府报批阶段，进展正常，预计12月底竣工。

苏鑫表示，在招租后，高和资本依然会将该项目零散销售给投资者。因为进行升级以后，租金水平会提升，而带着租约销售给投资者，能够获得更好的销售价格。

对于为什么仍会选择散售的方式，苏鑫认为，散售还是近期商业地产的趋势。商业地产需要大量的资金来支持，在中国现有的金融环境下，仍需要散售模式带来的资金支持。散售商业地产后期带来的管理问题可以通过相应的前期合同预设来规避。

中国房地产进入下半场，在不断收紧的行业调控中，金融行业变化造成了融资方式变化，房地产基金正进入快速发展期。