联系我们   招贤纳士  

高和资本苏鑫:城市更新的本质是提升现金流

中国经营网·2019年11月23日

到底什么是城市更新?近几年来,尽管国内城市更新的话题热度大幅提升,但业界对城市更新的看法差异甚大。

“对城市更新的看法大都不一样。目前有些误区,比如认为城市更新就是房地产。在粤港澳大湾区,还有认为旧改就是城市更新的。”中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫表示。

在11月21日于佛山举行的“2019中国城市更新论坛”上,苏鑫在作主题为《城市更新的趋势》的演讲时指出,目前业界对城市更新达成的一个基本共识是:“改硬件”只是城市更新的很小一部分,更主要的是往里“装内容”,并要在资本市场上产生价值。

据苏鑫介绍,作为中国城市更新的开拓者和推动者之一,高和资本已经形成了具有自身特色的“投资并购、资产证券化、产业创新投资”三维协同的投资生态,至今已经于城市更新领域完成了420亿元的并购投资。

苏鑫认为,城市更新的本质就是提高现金流。要提高现金流,方法就是通过服务和科技。

基于此,可以延伸出未来两年城市更新的3个小趋势:服务的品牌化、产品的科技化、流动的证券化。

以产品的科技化为例,苏鑫以其参与其中的一个商场改造举例称,以前在为商场招商时,大概只有品类组合的概念,比如餐饮的比例30%、零售40%等,但大家并不知道什么样的餐饮跟什么样的零售客户群是相似的。

如今随着技术的提升,通过人脸识别、流量分析就可以知道买Zara衣服的人愿意去什么样的餐厅,因而就可以让这些品类离得更近,互相带动消费,进而提升商场整体的现金流。

如果从更长的时间维度来看,比如七年的时间,则城市更新在大的发展趋势上又不相同。

“要生存看两年的小趋势,要发展看七年的大趋势。”苏鑫总结道。

他认为,城市更新的大趋势,将会是商业地产开发商由开发型向资管型转变,片区型的城市更新将成为主要模式,证券化则将真正推动城市更新的大爆发。

“房地产开发是高周转的模式,所以使用的金融方式都是类似银行贷款的高周转资金,快进快出。但城市更新不行,它是服务业,需要长钱,需要更复杂的金融技术和手段,也因此地产公司在转型过程中更需要一些外力,需要和优质的基金管理公司以及优质的资产管理公司合作。”苏鑫表示。

而城市更新的本质,决定了城市更新需要提高城市存量土地的开发强度,或者说是增加容积率,只有这样才能让城市更新在未来10到30年能不断地吸引资本投资最大化区域土地的价值,并为不同的区域装填不同的内容,做到区域的差异化,减小投资风险。也因此,片区型的城市更新将会更受欢迎。

城市更新的发展还需要证券化的助推。苏鑫介绍,美国在商业不动产领域的金融渗透率大概是40%,而国内目前不到1%。通过证券化,将能真正推动资产负债表内的低效资产,通过资产管理后进入证券市场,让商业地产的价值不仅仅依赖地段来体现,而是真正靠现金流来定价。

苏鑫认为,基于目前的政策顶层设计,城市更新的证券化之路将不会太远。

 

高和资本苏鑫:城市更新的本质是提升现金流
中国经营网·2019年11月23日 详细...
高和资本苏鑫:城市更新的本质是提升现金流
中国经营网·2019年11月23日 详细...
中粮高和城市更新并购基金首战 大兴大悦春风里正...
凤凰网·2019年07月18日 详细...
高和资本陈国雄:资管和运营不矛盾
新浪网·2019年07月02日 详细...
高和资本苏鑫:我们推理不出来的想象空间,就是城...
新浪网·2019年05月30日 详细...
中国合伙人 首开联合高和资本设基金里的存量摸索
观点地产网·2019年03月06日 详细...
高和资本:上海写字楼空置率上升
中国证券报·2019年01月26日 详细...
高和资本毛跃晖:未来是商业地产金融的黄金10年
新浪网·2018年12月20日 详细...
中国城市更新论坛主席苏鑫:城市更新三 • 三说
高和·2018年09月25日 详细...
住建部联合高和发布新书《城市更新》,探索中国城...
中国经济周刊·2018年09月21日 详细...
城市更新案例线上评选结果重磅揭晓 高和资本斩获...
财经网·2018年09月21日 详细...
苏鑫:未来城市是实空间和虚空间更好的结合
网易财经·2018年08月27日 详细...
从北京到上海 未来办公创新平台如何引领城市...
上海热线·2018年07月19日 详细...
未来办公创新平台集结上海 高和资本领跑“新办公”
中新网·2018年07月19日 详细...
在北京,有一群人讲了一场关于“新办公”的故事
今日头条·2018年06月28日 详细...
未来办公创新平台集结北京 引领共享经济2.0...
财经网·2018年06月28日 详细...
首单储架权益型长租公寓类REITs发行 高和...
环球网·2018年06月22日 详细...
高和城市更新REITs上市 资本市场拓展价值投...
环球网·2018年06月01日 详细...
北京进入“减量建设”时代 城市更新将成为下一个...
中国日报·2018年05月31日 详细...
国内首单城市更新类REITs获无异议函 高和资...
财经网·2018年05月30日 详细...
大悦春风里
大悦春风里
融中心
融中心
高和·欧陆广场
高和·欧陆广场
新街高和
新街高和
静安高和大厦(中华企业大厦)
静安高和大厦(中华企业大厦)
高和云峰
高和云峰
高和蓝峰大厦(丹阳大厦)
高和蓝峰大厦(丹阳大厦)
隐私声明   法律讯息   ©高和资本版权所有  津ICP备10201266号-1