疫情仿佛成为商办市场的压力测试题。自2020年疫情爆发,北京、上海等一线城市写字楼市场呈断崖式下降,空置率一度大幅上升。

至今年7月,商办物业服务机构戴德梁行、仲量联行等发布报告显示,北京写字楼市场至二季度基本企稳,空置率下降幅度收窄,吸纳量明显上升。

据仲量联行此前发布的市场报告显示,今年头两个季度写字楼市场吸纳量均高于2019年及2020年全年吸纳量。从供需关系角度,显示出北京商办市场的强劲复苏。

另一方面,虽然,租金仍持续下探,但下降幅度进一步收窄,整体市场租金环比下降1.0%,同比下降6.4%。“由于需求回暖势头增强,部分项目情况较稳定的业主议价能力增强,正在考虑于下一季度提高租金。”仲量联行的报告亦表现出乐观。

另一方面,在极端的疫情环境下,也凸显出北京写字楼市场的供需关系。据戴德梁行二季度报告显示,北京甲级写字楼市场空置率最低的是中关村商圈,仅为2.2%,而中央商务区CBD空置率则达到14.4%,是中关村的7倍。空置率最高的则为亚奥商圈,达到24.3%。

回望疫情以来,北京写字楼市场行情,不难看出,疫情对乙级写字楼市场和商务办公市场影响很大,但对金融街、中关村等以金融、科技为主要产业的商圈影响十分有限。

而且在疫情期间,科技办公市场反而逆市上涨。仲量联行报告即表示,在2020年12月北京推出科技企业所得税优惠政策后,中关村商圈不仅一房难求,而且IT企业办公需求开始外溢到其他商务区,尤其是望京商圈。

这一方面与科技企业受疫情影响较小有关,一方面也与中关村几乎没有新的写字楼供应有关,导致明显供不应求。疫情甚至加剧了这种结构不平衡。

2021年初,首开股份发布公告披露,2021年北京最大一宗商业不动产收购浮出水面。高和资本联合首开、中化金茂母基金收购位于北京中关村科技产业带核心区域,清华科技园内的启迪科技大厦D座。

公开资料显示,启迪大厦D座位于清华科技园内,毗邻地铁13号线五道口站,紧邻清华大学,位于中关村互联网产业带核心区域,地上共25层,地下三层,总建筑面积46330平米。清华启迪曾将该项目整体出售给山东一家企业,后更名火炬大厦。

清华科技园是中关村商圈的核心,被市场戏称为“宇宙中心”,“中国硅谷”。而启迪大厦D座则曾在历史中承租给微软中国、网易、搜狐、快手等独角兽,见证这些公司成长为互联网巨头。

据记者了解,高和、金茂、首开联合组成的城市更新基金在收购火炬大厦后,迅速开始对物业进行重新的设计和工程改造,以进一步提升物业品质,更适合当今的新型科技办公办公特点。

启迪大厦D座亦更名为芮地公元,代表成长、发展、以及更新换代的新纪元。

该物业也是今年上半年中关村少数进入市场的写字楼,尽管刚刚完成收购,且尚在改造中,但该项目甫一入市,即几近完成满租。

据记者了解,其中最大的租户是一家颇具实力的外资电商平台Shopee。Shopee总部位于新加坡,主要业务覆盖东南亚、台湾地区。社群媒体粉丝数量超3000万,拥有700万活跃卖家,员工超8000人遍布东南亚及中国,是东南亚发展最快的电商平台,是国货出海东南亚首选平台。

这是Shopee在北京的首个办公室,总承租面积达1.3万平米。这也是近期北京市场规模较大的一宗写字楼租赁业务之一。

此外,芮地公元还吸引到最尖端的无人驾驶研发公司裹智科技入驻。

另据记者了解,尽管位于清华科技园内的芮地公元可谓寸土寸金,但能够吸引到Shopee这样的互联网跨国公司入驻仍颇费周折。这主要因为,芮地公元的租金已经达到中关村区域较高的水平,具有如此承租能力的优质企业,亦屈指可数。Shopee也是在考察了北京市场几乎所有优质项目后,做出了最终决策,吸引其入驻芮地的最主要原因,主要是芮地所处中关村商务区最核心位置,以及其在改造后,优于大多数存量写字楼的设计和硬件条件。

芮地公元的最新设计方案显示,其在改造后与启迪科技园的其他三座写字楼相比,将有明显的提升。这也是高和资本、首开及中化金茂等一致所致力的城市更新的理念。

近年,高和资本在北京的投资方面一直较为注重科技办公概念。除收购启迪大厦项目,高和还在2019完成对位于东三环爱琴海项目的改造和收购。目前,该项目共计10万平米,更名为融中心,经过改造,将很快承租与某大型互联网公司。

高和融中心在去年10月,与戴德梁行合作的一份北京写字楼市场分析报告亦显示,从传统的中关村硅谷、上地延展至新兴的望京、酒仙桥片区,北京已围绕北四环形成了一个高科技产业带。这一区域聚集了包括百度、阿里、腾讯、美团、滴滴等各大互联网公司总部和新兴的互联网创业公司。高和融中心则处于这一地带的中心位置。而疫情并没有影响大型互联网公司的扩张趋势。

2018年,高和资本率先在市场提出“新办公”概念,并在其收购运营的新街高和项目中实践以科技为核心的“新办公”场景。

高和资本合伙人苏鑫是中国最早践行城市更新的企业家之一。他表示,“城市更新不是房地产,是技术推动消费升级。”

“新办公”将具有三大趋势,即共享化、服务化和移动化。未来,办公创新平台下的“新办公”模式将在一种更具有张力的新生态中,融入高科技、可持续性、健康、共享、人性化、创新文化、城市等元素,为企业追求效率和创新提供服务。