摘要：连续多月的市场回暖，给了开发商和信托公司以信心。高和投资董事长苏鑫接受本报记者采访时表示，“尽管当前市场不好，但还有人投资基金和信托产品，证明大家对未来两三年的市场是看好的，眼下的危机只是短暂的。”
6月12日，华澳信托起诉实德一案并未如期在上海第一中院开庭。双方在庭外和解。早前，华澳信托因为发现实德集团总裁陈春国和实际控制人徐明“失踪”，为及时保障信托财产安全和保障投资者利益，提起诉讼。
6月是今年以来房地产信托产品兑付的第二个洪峰。
一位不愿透露姓名的私募基金经理向本报记者表示，大规模违约的迹象并不明显，而且销售量已经回暖，如果6月份的兑付洪峰能平稳度过，9月份违约的可能性更小。他相信9月份开发商的资金更充裕。但信托业内人士邓举功认为，地产信托违约是概率问题，许多违约的地产信托藏在公众的视野之外。
新的接棒者已跃跃欲试，这其中有四大资产管理公司的身影，亦有伺机“抄底”的私募基金。
违约信托频现
华业地产（600240.SH）并不是第一家违约的地产公司。但作为上市公司，华业地产的违约经过公告披露后，颇为引人注目，由于10亿信托借款到期无法偿还，北京华业地产近日宣布，拟与中国华融资产管理公司签署相关协议重组这笔债务。
2010年4月，华业地产子公司深圳市华富溢投资有限公司向中诚信托申请了10亿元人民币借款，但到期无力偿还。华业地产提供了连带责任保证担保。
年报显示，2011年末华业地产持有货币资金3.36亿元短期借款3.85亿元，一年内到期的非流动负债10.99亿元，现金净流量均为负数，资产负债率67%，扣除预收账款后负债率64%，净负债率114%。
高华证券认为，容易出现问题的是一些规模较小的开发商，而华业地产收入来源单一。2011年，位于北京通州的华业东方玫瑰家园项目，实现销售收入10.69亿元，回笼资金约9.25亿元。仅一个项目就占据了华业地产收入的半壁江山。
华业地产并非孤例。4月23日，吉林信托公开“吉信·长白山（11）号南京联强集合资金信托”（南京联强集合信托）清算公告，比原计划清算时间晚了8天。按照法律规定，其已经构成违约。而华澳信托去年5月发行“华澳长信8号”，规模为7亿元，今年4月27日到期，但因存在兑付压力，华澳最终将所持天津市中天兴业房地产公司49.34%的股权转让给上实发展（600748.SH）
据中金公司测算，预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。今年第三季度即将到期的规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿-500亿元左右。其中，6-9月是到期兑付高峰，平均每月在300亿元以上。预计明年到期2816亿元，还款额将达到3100亿元。而地产公司紧张的资金链被视为最大的兑付障碍。
接棒者潜伏
天津星耀五洲项目是信托业界共知的单笔违约最大的信托项目。通过不同的安排和组合，星耀与中信信托携手发行了总额高达68.9亿元的中国史上最大房地产信托基金。2011年底，星耀五洲现破产传闻，星耀五洲董事长颜语曾出面澄清。
尽管颜语对外宣称项目进展正常，但据星耀五洲离职员工透露，该公司资金链的确出现了问题，大批高管离职。2012年5月，星耀五洲展开了新一轮广告攻势。
中信信托在信托计划设立之时就已经设置了风险防范措施。根据2008年9月发行的中信盛景星耀地产基金集合信托计划披露，中信集团及中信信托作为优先级受益权投资者，以自有资金合计出资23.5亿元，为超优先级投资者提供内部信用增级。预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人会及时向中信地产或具有收购实力的第三方公司出让本信托计划持有的天津星耀五洲项目公司股权。最终，中信集团成为接管者。
在地产信托的接棒者中，资产管理公司的身影频繁出现。华融资产管理公司不仅接盘了华业地产违约的信托，也接盘了吉信·长白山11号南京联强集合资金信托。
前述基金经理告诉本报记者，房地产信托出现问题大多是信托公司的预期出现了问题，对房地产项目销售速度产生误判。在技术层面，一年期或是两年期的信托产品通常最容易发行，投资者也最容易接受，但一个地产项目运行的周期是两到三年，碰见市场低迷期，销售放缓。许多开发商并没有主动违约的打算。
华融等资产管理公司接盘违约的信托项目后，首先会进行债务重组，亦即一种债务延期的手段。资产管理公司从中收取一定的费用，但不介入公司的经营，只会指派财务监管。华业地产采取此种形式。资产管理公司亦有可能将项目打折贱卖。
连续多月的市场回暖，给了开发商和信托公司以信心。高和投资董事长苏鑫接受本报记者采访时表示，“尽管当前市场不好，但还有人投资基金和信托产品，证明大家对未来两三年的市场是看好的，眼下的危机只是短暂的。”
华泰联合证券认为，房地产信托兑付不会爆发系统性风险，但局部压力较大。主要集中在一些做民营、中小型房地产公司项目较多的信托公司。
“他人的危机”也给了基金公司盈利的空间。信业基金董事、副总裁王健飞透露了六种地产私募基金和信托公司合作的模式。其一是把即将到期的信托产品接过来，对原来信托产品所投的项目进行全面的接盘。其二是承接股权类项目，设计基金产品。但当前信托公司急于把股权类项目变成固定收益债权的产品。其三是基金在企业层面接过原来信托承担的股权和债权义务。其四是由基金来担任信托公司的投资顾问。其五是寻找新的信托接旧的信托，为房地产项目提供资金链。其六是为信托提供投资管理。
亦有一些开发商和藏在暗处的投资人，正在等待兑付风险真正爆发，购买打折的项目。
