近年来，国内的一些主要城市，城市更新已经开始起步。北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，不同于以往的大拆大建，土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段，把历史风貌保护和存量改造放在更加突出的位置。

不久前举办的2017中国城市更新论坛上，住建部政策研究中心秦虹发布《中国城市更新研究报告》，报告指出，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下的城市的有机更新，是变与不变的内在统一。其中，平衡好政府、投资人、民众三者的需求和利益，非常重要。

问题在于，一个成功的城市更新需要什么？

对此，秦虹分析指出，城市更新中，包括创意、共识、内容、产业、资本、趋势等要素非常关键。创意，创意是挖掘潜力、提升价值的重要手段；共识，城市更新涉及利益方面太多，在保护、传承与创新之间如何达到平衡，必须得到各个方面共同的认识；内容，一个建筑只是改变了建筑而不更新它的内容，那叫城市建筑的装修，不叫更新。真正的有机更新，既有建筑美观上的增加，更有内容上的提升；产业共生、业态共享；多元化的资本参与，提升价值需要优秀的资产管理；更新项目的形象，所有的更新项目打造，服务于人、服务于内容的内外场景，人们到这里感觉舒服，建筑吸引人、企业；趋势，把握趋势者拥有未来。基于此，秦虹表示，未来中国城市有机更新的空间巨大，但挑战也很大。

实际上，美国、欧洲、日本等发达国家早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。与此同时，西方国家现代城市更新的理论已经趋于完善，成果覆盖社会、经济、政治、法律、城市规划与设计、管理、产业研究、城市发展与复兴等各领域。

不过，相比西方发达国家，我国目前关于城市更新的政策还有待改善。上海交通大学中国城市治理研究院研究员王林指出，我国还需要务实的为今后城市更新寻找规划方法、政策途径，需要多途径、多路径。“有利于功能提升、有利于遗产保护，有利于社会生活提高，有利于公共景观提升的，我们都应该去支持。”

王林特别指出，工业建筑的保护需要政策，需要花巨大代价。此外，还要引进人才、引进居住，采用多种方式，让有志于城市更新、工业厂房保护的人来做这一地方的发展。这一过程，需要企业、政府、私人，甚至个体共同参与。

王林亦指出，城市更新目前还面临巨大的挑战，首先，大城市人口还会继续增长。第二，城市的尺度上，我们现在对交通的观点、网络科技社会的观点，都需要重新思考，因为未来的生活方式很多不可知。

面对城市更新高达数万亿的商机，越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场，并付诸实践。

目前，针对城市更新众多细分市场，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划，万科、远洋、阳光城等房企也纷纷价码城市更新；有聚焦新材料、新技术研发的企业，北新建材成为了该领域的一站式提供商；有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业，如优客工场、氪空间等；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业，如翌成、德必等；还有聚焦将老旧物业改造成为特色酒店的企业，皇家驿站便是其中的典型代表。

同时，大量的资本方也开始密切关注城市更新和旧楼改造。2012年，国开金融与高和资本收购的上海中华企业大厦属于其中的典型案例，随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。今年，泰康资产的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中；黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方更是积极参与到城市更新市场的大潮中。

高和资本董事长苏鑫表示，房地产实际上是生产房子的过程，而城市更新不一样，城市更新生产现金流，属于实体经济。围绕城市更新实际上是地产商转型、城市消费升级和各方资源合作。

房地产公司要转型，有两条路可走。其一，继续走扩张、并购、扩大规模：5000亿、1万亿甚至更多，但今后很难获得资产市场的认可。其二是开发型向资管型转变，把不稳定的、低的现金流资产，提升、加工，变成稳定的、持续的、增长的现金流资产，通过证券化或类证券化产品卖给资本方。比如在成熟市场的凯德集团，实际上已经是一家资产管理型开发公司，表现形式即为基金化，业务范围包括开发基金、增值基金和持有型基金。

未来开发商要实现转型演变，苏鑫认为将经历两个过程：一是像以前那样，开发商是把资本、资产和运营三者揉在一起自己来做。二是开发商将来会把资产移出表外，通过证券化等方式减轻资产负担。

不过，苏鑫强调道，转型过程里可能也会有各种误区。比如，开发商转型为基金或资产管理公司并不具备先天优势，反而挑战极大，因为地产商关注的是百万、千万以上的收入，而资产管理关注几万甚至几千的收入和成本；现在每个赛道都有一堆的赛手，要想长期走下去没有资本的推动不行。而且，轻资产运营也需要跟资本对接，运营与资产结合，通过运营提高租金获得资产价值增长；目前大型资本对商业地产配置仍然偏债性，从国际经验来看，国际大都市的核心楼宇都是保险资金来持有。保险资金是追求长期、稳定、安全的资本，它跟稳定现金流的商业资产结合较为匹配。

那么，城市更新如何赚钱？

苏鑫表示，城市更新通过“改硬件、装内容、促流动”的方式将能够显著提升商业资产价值。城市更新过程里，硬件改造预计可以提升20%-30%资产价值，通过运营提升租金后，资产价值预计会提升40%-50%，流动性产生溢价，通过证券化变现会产生20%-30%收益。

“城市更新的核心是装内容，让现金流稳步提升，让租金做高。因为商业地产缺少流动性，而获得流动性在国外的经验就是证券化，但证券化定价的方式，跟以前在表内定价是不一样的，现在是看租金现金流倒算。所以装内容提升租金是城市更新的本质。”苏鑫表示，如果觉得证券化、REITs是未来大的潮流，现在就应该积极探索类证券化的模式。