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百日楼变:苏鑫顺势创业 逆市营销(2010年7月28日)

高和·2010年11月12日

去年10月份之前他的名片上还印着SOHO中国执行董事运营总监的TITLE,如今他成了高和投资的董事长,名片风格继承了SOHO中国的鲜红色,GO HIGH 和谐是他所追求的。

      摘要:去年10月份之前他的名片上还印着SOHO中国执行董事运营总监的TITLE,如今他成了高和投资的董事长,名片风格继承了SOHO中国的鲜红色,GO HIGH 和谐是他所追求的。
     去职SOHO中国后,苏鑫募集了一只私募基金,当然相当一大部分来自其所熟悉的山西民间资本。今年4月14日,他闪电收购了位于中国使馆区的中莎广场,这也成为了地产调控后收购的第一单。

     新浪财经:百日楼变:苏鑫 顺势创业逆市营销   7月28日  来源:新浪财经    文:/丁蕊

     去年10月份之前他的名片上还印着SOHO中国执行董事运营总监的TITLE,如今他成了高和投资的董事长,名片风格继承了SOHO中国的鲜红色,GO HIGH 和谐是他所追求的。

     去职SOHO中国后,苏鑫募集了一只私募基金,当然相当一大部分来自其所熟悉的山西民间资本。今年4月14日,他闪电收购了位于中国使馆区的中莎广场,这也成为了地产调控后收购的第一单。

       经过了一番“资产精装修后”,中莎广场6月份对外进行销售,苏鑫告诉新浪财经,不到一个月,已经卖了多一半。即将,苏鑫将迎来第二期基金的募集。

      “我预感着这次调控后会发生制度性的变革 也说不清楚到底会如何,只是预感。” 从业12年的苏鑫如是说,不过他相信,商业地产作为最稳妥和保险的项目,会成为投资人的避风港。

  去职

        在SOHO中国干了11年后,苏鑫决定离开。“人生就像抛物线,如果30岁的时候,还可以看到事业和生命的顶点,40岁不惑之年,就开始看终点了,要选择有意义的事情自己的想要做的事情。”

        去年10月份,因为横下心决定要创业,苏鑫给老板潘石屹提交了辞呈。随后西行近20个经度,来到了青海湖,瞬间被油菜花开的静谧所吸引。

        “当时也没有想明白这种要求改变的冲动到底是源自哪儿,只是想人生应该丰富有些变化。”经过半年的酝酿,当在10月份就已经帮助集团完成了全年业绩,递交成绩单的时候,苏鑫彻彻底底的离开。

        从最基层的员工一直到SOHO中国的执行董事、运营总裁,不舍的情绪肯定会存在。与潘石屹单就离职的问题谈了三次,最后愉快达成了共识。“我从没主动休过年假,也没和公司提过待遇上的事,到现在最喜欢的还是销售、市场、前线。”

      “其实就是创业的冲动,而且不是特别理性的分析,如果理性的就没必要这个时候冒这么大风险,不过最后得到潘总的支持,现在和潘总隔2月也会见一面,交流交流。”

  创业

       既然要创业,总得有个方向和团队吧?但彼时的苏鑫仅仅在青海湖过了个黄金周后,10月8日就重新上班,当时的团队只有两个人,在华茂租了个房子。

     “出来的时候想还是要做和地产相关和行业。房地产最主要的是土地的钱,土地是政府的事,但是目前民间资本很多,而开发商却永远缺钱,能否做一只基金打通这个资金的通道?我们拥有专业的能力,而在房地产打拼这么多年,也积累了人脉关系和信用关系”

     “刚出来的三个星期时间,每天都要见7、8拨人,虽然觉得做基金是个方向,但法律上怎么弄、商业模式怎么确定、融资和需要投的项目都要想好。”

       凭借着多年在SOHO中国工作积累的资源,苏鑫和一些山西的民间资本建立了亲密的关系。融资很快就到位了,但是在投资方向上则出现了分歧。

       10月份是公寓市场最火爆的时期,但受深谙市场的潘总(潘石屹)的启发,“说到底公寓还是和民生有关系,容易受到调控,而基金需要抗风险,尽量避免波动,当时写字楼和商业则被低估,底商比公寓还要便宜,这是07年之前没有过的。”

        苏鑫注意到,北京商业地产09年上半年增长不到1%,写字楼、商业物业价格偏低。“受到国际金融危机的影响,经济刚刚回暖,需求减少,另一方面,由于08年北京举办奥运会,一些项目的供应量拖延到了09年,供需两个因素导致了租金走低,而租金低售价也会受到影响,而这时候大家都惯性的投资公寓。”

         政策风险低、入市时价格点位也较低,写字楼和商业物业就成了苏鑫掌门的高和投资所瞄准的标的。

   抄底

         新办公室最开始在华贸,后来又搬到了国贸。会议室里挂着美国国鸟白头鹰,目光锐利,预示着公司选择好的投资时机。旁边是油画荷花,有点像颜色变形特别绚丽的向日葵。“这个和谐是追求个性、创造性多样的和谐。”苏鑫说。

         携带者募集的第一期资金,苏鑫选择了投向底商和写字楼。“先弄好样板间,每个项目做一个。几个月后看到这个模式成功了在扩大规模”。“凯德华玺”成为其第一个投向的底商项目,中莎广场属于写字楼项目。

         基金有两类,一类是直接投资,在运营然后卖掉。虽然高和投资的物业最后也是会出售,但其还会为投资者提供资产管理服务。

      与以前山西资本粗放型的投资不同。高和投资管理的基金收购这些商铺后,投入部分资金,对商铺进行统一的形象设计,再出租给星巴克等品质较高的租户,从而实现了较高的溢价。苏鑫称,这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。

     高和投资的每一次私募过程都会具体到每一个项目。当物色到目标物业,拟定投资方向后,苏鑫会将该次投资的方案送到每个战略合作者手中,由他们自己决定这个项目投与不投,投资多少。因此,高和投资每操作一个项目,他的合作投资人都不尽相同。

     而在收购中莎广场的过程中,高和投资称得上是一只“闪电基金”。在距离4月初宣布完成收购仅一个多月,中莎广场即准备逆市开盘,这样的资金周转速度,在私募股权投资基金中十分罕见。

     截止到7月中旬,中莎广场销售已经过半。苏鑫说,他正在筹备第二期为期两年的基金,仍会投资核心区的商业物业。不过他很明白,商业地产一天之内不会暴涨暴跌,“商业地产是生产资料,不存在炒的概念。”

     苏鑫如是说:这是一个需要激情的行业

     听说许多人都投身地产基金了,就和《新地产》的总编张文豪及华本俱乐部的董事长李文明商量,大家能否合作搞个论坛,把业内的朋友聚在一起互相交流,最终形成一个圈子,一起把基金做大。就这样,7月8日在中莎广场的屋顶花园成功举办了“人民币私募地产基金论坛”,共有14位专家进行了主题发言,最后首创置业董事长刘晓光还进行了点评与总结。

    人民币地产基金有两大类:一类是由开发商牵头的有融资平台的角色;一类是按照独立的专业基金模式运行的。从业人员有三类:一是从外资基金转来的,二是有原来做地产的,三是有从国内金融界出来的。募集的渠道有三类:有直接私募的、有通过私人银行业务募集的、有通过专业私募平台募集的;投资方向有三类:有专门投土地开发的、有专门投二三级城市住宅 的、有专门投商业地产的;方式上:有投债式的也有投股权的。

     作为人民币地产基金的先行者,大会主持人问我半年来的创业感悟。我总结说:“我是力争按照三个朋友的建议来创业的:第一个是我的导师潘总,教导我要平和做事、谦和做人;第二个朋友告诉我要注重信用和专业能力;第三个朋友劝导我要保持激情、学会分享。”

        与会者对地产基金的未来发展都充满信心。高和作为国内第一家专项投资一线城市核心商业的人民币基金,近期取得了小小的成绩,可能源自团队强烈的行业背景以及成功的解决了商业地产的出口难题——“提供资产精装修卖给安全性资本”。在回答新浪财经记者的访问时,说出了我们对未来的目标:“三年内无论市场如何变化我们还活的很好,并积累了良好信用和专业的团队;五年后希望能挤身行业的前列”。

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