“商办REITs很可能最近就会打开,也许是明年年中,也许是明年年底。”高和资本合伙人苏鑫在于12月16日结束的中国城市更新论坛上对外预测,他同时也是城市更新论坛的主席。
商办物业的资产证券化市场在经历了20年的破冰之旅,如今终于有望推出。这也令本届城市更新论坛比以往受到了更多的关注。
苏鑫认为,大量国有存量资产需要盘活将为商办REITs的推出扫清障碍。而这将是一个数十万亿的市场。商办REITs的推出无疑将令城市更新迎来前所未有的机会。
高和资本在过去十三年间,在商业不动产领域总投资超过500亿元,并完成不动产证券化产品(包括CMBS、类REITs和公募REITs)约260亿元,城市更新项目20多个。
一直在探索和积极推动商办REITs的金融创新。此前曾协助产业园区和长租公寓等项目成功发行REITs和类REITs,这都是在为商办REITs积累经验。
苏鑫表示,城市更新存在三大难题,钱从哪来,如何提升城市资产价值,如何解决流动性,即资产怎么卖出去。
苏鑫认为,城市更新的发展离不开新金融的支持,就是投资的基金化和退出的证券化。投资城市更新是要靠基金来推动的。因为投资是一项专业和高风险的行为。由专业的投资机构把保险等机构的资金汇集起来,才能解决钱从哪里来的问题。
而专业的资管机构则负责提升资产价值。最终,优质的资产可以通过REITs市场退出。REITs市场也可以让普通投资人分享这些优质资产带来的收益。
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹也认为,金融创新对推动城市更新至关重要。
上世纪80年代,美国推出REITs市场后,则诞生了黑石,铁狮门等多家大型地产基金。城市更新快速发展。
商办REITs的推出,将令城市更新这种长期巨额投资,获得了最佳的退出路径。
苏鑫认为,商办REITs推出还将重新塑造商业不动产的定价机制。以前商业地产的投资收益,主要来自一买一卖,不考虑运营。而未来的定价是则以现金流定价,考验的将是资管机构的运营能力。
苏鑫还表示,三年疫情,令商业地产租金下降,空置率提升。但在疫情放开后,这反而为基金创造了一轮购买便宜资产的机会。
今年初,苏鑫对外宣布,高和将专门成立一支10亿规模的社区商业基金。苏鑫表示,聚焦社区商业,主要是因为其具有稳定的经营现金流。三年疫情将改变人们的行为习惯和消费习惯,对社群商业来说,人们会关注户外和兴趣社交等,但不变的是即时性与便利性。新型的社区商业将有三个特点即:定位的差异化+主理人商户+深运营的社群,在后疫情时代,因是刚需将快速复苏。