去年12月，苏鑫曾在活动中预言商业公募REITs可能在2023年出台，也是业内最早预言的人。
今年3月，国家发改委和证监会发文，将消费类基础设施REITs正式纳入REITs试点范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。公募REITs向商业不动产扩容，也意味着定价机制将更加清晰。
在此次与苏鑫的对话中，他表示，最大的机会可能来自于Pre-REITs，“把没有完全成熟的商业先收养起来，孵化后形成稳定的现金流再进入REITs市场。”
这也对资管方提出三个要求，即要有收并购能力；要具备品牌价值，有信用和合作基础；有资管能力。具备稳定现金流的领域，也就是高和资本的第二曲线——公寓和商业。
“以前的开发逻辑是从拿地开始顺着未来走，现在要站在未来看。”未来5至10年，消费会迭代，我们看好的赛道，会更独立或者更占据主导位置。
今年4月，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设之后，7月，国务院办公厅正式印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500万至1000万）。
这“7+14”的范围，也正是高和资本未来关注的重点。这些城市有产业支持，有人口支持，风险相对更低。
“现在的年轻人，刚毕业开始算起，前10年在一线城市是买不起房子的，二线城市5年之内是买不起房的，这是一笔经济账。”
另外，人的消费习惯会发生变化。原来觉得租房子贵，只要在消费能力可以支撑的情况下，以后在租房方面也会有更多追求，安全、方便、舒适度等等，“要服务自己”——这是“公寓”的市场机会。
“保障性住房现在也可以投。”苏鑫对此已经有所了解。买下存量资产后，将它改造成租赁公寓，然后走政府报批程序，符合保障性要求就可以获批。
商业则涉及社区商业和购物中心两大细分板块。“购物中心对运营和品牌要求很高，我们就做pre，和别人合作。”苏鑫谈到，社区商业更集约，选准定位，明确消费者，后期随市场变化做一些租户调整，就可以应对。也因此，高和占据的主导性会更强。
据了解，在产业创新投资业务之下，高和资本对城市更新领域的科技创新企业进行股权投资。
目前已成功投资多个有影响力的项目，包括：汤恩智能、独到科技、领环、123看房、智芯原动等企业。
不过，从城市来看，高和资本眼下优先关注的仍是更加熟悉的北京、上海市场。在此基础上，继续加深对其他城市的了解。
“现在我基本上70%的时间不在办公室，他们随时都可以用。我都是全北京到处办公，去了解一个城市。”
科技进步为我们的工作创造了更便捷的条件，苏鑫也有着“年轻潮流”的办公方式——一部平板电脑一部手机，基本上就可以工作了。
在他看来，尽管在北京这么多年，对城市的理解很多是在车上的匆忙感受，和比较接地气融入其中是不一样的。移动办公，再加上城市里的“沉浸式体验”，以及国外考察，是苏鑫的“充电方式”。
自创业以来，苏鑫已在这条赛道上持之以恒深耕十四年。在采访的最后，谈及过去这十四年的感受，苏鑫表示：“就是做自己喜欢做的事情。如果只把它看做是一个投资，确实很单调，如果是出于一种对城市的兴趣，那么反过来又觉得跟城市之间的关系更密切了。”
成功与否只是一种自我感受，他与我们分享了一个小故事：同样是在为修建教堂而砌砖，有的人认为自己是在砌砖，有的人则认为自己是在跟上帝对话。
“喜欢你会把它放大，不喜欢就会永远看小。”桌上的咖啡已续了两次，苏鑫最后说道：“觉得有压力的时候，有人认为是种锻炼，有的人反过来。还是看这个事儿是不是你想干的。”
以下为观点新媒体对高和资本董事长苏鑫先生的采访实录：
观点新媒体：“第二曲线”的业务占比是怎么规划的？
苏鑫：现在还是在赛道上尝试，未来可能至少占五成以上，城市更新可能未来两三年才能够真正起来。
我们虽然做的是单体，但还是城市更新的理念。有的做单体是不太讲城市更新的，只看见楼宇而看不见城市，只是从商业、投资算账。
如果要从城市角度持续来看这个事，光看单独的一个空间是有限的，还要了解它和城市之间的关系。
观点新媒体：去年高和资本成立了国内首支专注投资社区商业的基金，特点是什么？为什么决定做社区商业？
苏鑫：第一，社区商业稳定性强、波动性小，是抗风险的优质资产配置。之前疫情期间，受冲击更大的正是大盒子式商业，社区商业尤其是街区型的冲击相对小。
第二，社区商业竞争少。大的机构看不上，小的散售交易不畅，买家较少。
第三，从未来城市发展的角度，在“7+14”个超大特大城市中，具备消费升级的需求。有人流支持、产业支持，可持续经营。
观点新媒体：近几年来，高和资本的心态发生了哪些变化？后疫情时代公司的投资策略是否发生了改变？
苏鑫：中国的资产价格不会大幅下跌，但资产的流动性会大幅降低。
传统写字楼现在肯定不能再快速投资了，便宜的、位置好的可以投。现在是不明朗的时候，或者看不太清楚的时候，我们毕竟是市场化的资金，这时候做片区更新，就先做单体为主。
以前的资产价格只和地段有关系，现在投资要找流动性强的，原来叫核心资产，现在可能就是地段加现金流，叫硬核资产，策略要改变。就是必须得有稳定性，有稳定的现金流，这是特别重要的。
有稳定现金流的资产类别，是高和的第二曲线。一个是保障房公寓，一个是商业。公寓投的还是资产，最近北京一个工业用地改成了保障性住宅，但还没有对外公布。商业分成两块，一个是社区商业，一个是购物中心。
购物中心我们也会做，但是对运营和品牌要求很高，我们就做Pre-REITs，和别人合作，比如说原来跟中粮合作。
他们也需要市场化的钱，需要资管机构的助力。资管是募投管退一整个的闭环，首先要从资产退出那个时刻值多少钱来判断，然后过程中需要达到怎样的现金流，反推原来的定位。
以前的逻辑是，从拿地开始顺着往前走，现在是要站在未来看。
社区商业方面，第一是疫情期间受冲击相对较小，第二市场竞争少，第三从未来城市发展角度，5至10年消费也要迭代，至少会产生变化，我们看好这个赛道。
观点新媒体：今年以来，商办物业市场仍显颓势，空置率高企，B端市场尚处于修复阶段，您如何看待商办物业市场走向？
苏鑫：所有生意就是这样的，市场波动的时候肯定有机会。
现在来看是周期底部区域，不可能比一年前更差，政策上肯定是这样。资金面和信心是逐渐恢复向上的，这种情况应该是处在底部徘徊，逐渐“企稳”的过程，可能是一年，也可能是更长时间。
外资撤退，一方面是LP的压力，另一方面有些贷款到期了，就得借新的钱。原来无论是哪种贷款，都是正杠杆，利息很低，在2%-3%左右，现在到期之后，可能起步就是7%，但资产收益达不到这么高的话，就成了负杠杆。
这样就会出现“低价”卖的情况，但事实上，目前上海市场在急速低价售卖的可能只有个别项目，核心就是金融要求。这种情况下，会出现市场价格七折左右的机会。
如果七折买过来，是很不错的，因为这些资产是外资经历二十年左右时间形成的资产。
外资所有的投资都是评估过，有一个基本判断，而且是在全球市场下做出的判断。这种情况下，资产风险有限。
观点新媒体：您曾表示商业REITs的落地将完成城市更新模式的闭环，请问如何理解？
苏鑫：年初把REITs开放到消费类基础设施，最大的好处就是定价机制清楚了。
现在评估资产价值更看重运营，一些企业运营能力可能比较弱，这个时候就可以跟市场化机构合作。
观点新媒体：作为企业领导人，您对于高和资本长期发展的思考是怎么样的？对公司未来有什么期待？
苏鑫：短期是从活下来到活得好，长期来看，希望成为中国城市更新投资与资管的头部机构。
