“商办REITs很可能最近就会打开，也许是明年年中，也许是明年年底。”高和资本合伙人苏鑫在于12月16日结束的中国城市更新论坛上对外预测，他同时也是城市更新论坛的主席。
商办物业的资产证券化市场在经历了20年的破冰之旅，如今终于有望推出。这也令本届城市更新论坛比以往受到了更多的关注。
苏鑫认为，大量国有存量资产需要盘活将为商办REITs的推出扫清障碍。而这将是一个数十万亿的市场。商办REITs的推出无疑将令城市更新迎来前所未有的机会。
高和资本在过去十三年间，在商业不动产领域总投资超过500亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS、类REITs和公募REITs）约260亿元，城市更新项目20多个。
一直在探索和积极推动商办REITs的金融创新。此前曾协助产业园区和长租公寓等项目成功发行REITs和类REITs，这都是在为商办REITs积累经验。
苏鑫表示，城市更新存在三大难题，钱从哪来，如何提升城市资产价值，如何解决流动性，即资产怎么卖出去。
苏鑫认为，城市更新的发展离不开新金融的支持，就是投资的基金化和退出的证券化。投资城市更新是要靠基金来推动的。因为投资是一项专业和高风险的行为。由专业的投资机构把保险等机构的资金汇集起来，才能解决钱从哪里来的问题。
而专业的资管机构则负责提升资产价值。最终，优质的资产可以通过REITs市场退出。REITs市场也可以让普通投资人分享这些优质资产带来的收益。
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹也认为，金融创新对推动城市更新至关重要。
上世纪80年代，美国推出REITs市场后，则诞生了黑石，铁狮门等多家大型地产基金。城市更新快速发展。
商办REITs的推出，将令城市更新这种长期巨额投资，获得了最佳的退出路径。
苏鑫认为，商办REITs推出还将重新塑造商业不动产的定价机制。以前商业地产的投资收益，主要来自一买一卖，不考虑运营。而未来的定价是则以现金流定价，考验的将是资管机构的运营能力。
苏鑫还表示，三年疫情，令商业地产租金下降，空置率提升。但在疫情放开后，这反而为基金创造了一轮购买便宜资产的机会。
今年初，苏鑫对外宣布，高和将专门成立一支10亿规模的社区商业基金。苏鑫表示，聚焦社区商业，主要是因为其具有稳定的经营现金流。三年疫情将改变人们的行为习惯和消费习惯，对社群商业来说，人们会关注户外和兴趣社交等，但不变的是即时性与便利性。新型的社区商业将有三个特点即：定位的差异化+主理人商户+深运营的社群，在后疫情时代，因是刚需将快速复苏。
